:: Anschaffungsnaher Aufwand bei Vermietung im Steuerrecht

Modernisierungs und Sanierungskosten bei Gebäuden können Anschaffungskosten sein

_von Dipl.-Kfm., Stefan Dorn, Steuerberater, Berlin

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Herr Sonnenschein hat letzten Monat einen Altbau in Berlin-Prenzlauer Berg erworben. Die Imobilie ist jedoch stark sanierungsbedürftig um sie vermieten zu können. Dafür war der Kaufpreis auch sehr günstig. Insgesamt hat er 600.000 EUR dafür bezahlt. Davon betreffen 100.000 EUR den Grund- und Boden. Um das Haus in einen vermietbaren Zusatnd zu versetzen, muss er nochmals etwa 400.000 EUR investieren. Er fragt sich nun, ob sich diese Ausgaben umgehend steuerlich auswirken und seine Einkommensteuer dadurch vermindert wird.
Bei Baumaßnahmen und Sanierungen an Gebäuden gilt der Grundsatz:

Erhaltungsaufwendungen sind sofort steuerlich abzugsfähig und wirken sich umgehend in dem Jahr steuermindern aus, in dem diese bezahlt bzw. angefallen sind.

Hingegen können Herstellungskosten oder anschaffungsnaher Aufwand nur über Abschreibungen im Laufe der Zeit bei der Einkommensteuer geltend gemacht werden.

Es kommt also auf die Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten an.

Wird ein sanierungs- oder modernisierungsbedürftiges Gebäude relativ billig und preiswert erworben, weil die Sanierungsarbeiten und Modernisierungsarbeiten noch durchzuführen sind, um es vermieten oder nutzen zu können, sind diese Kosten und Aufwendungen für eine Sanierung steuerlich grundsätzlich als Herstellungskosten des Gebäudes zu werten.

Der Gesetzgeber hat diesen Fakt konkretisiert und festgelegt, dass zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch die Aufwendungen für Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten zählen, die innerhalb von drei Jahren nach Erwerb des Gebäudes durchgeführt werden.

Wichtig ist, dass die getätigten Aufwendungen (ohne die Umsatzsteuer) für die Sanierung innerhalb der genannten drei Jahre 15% der Anschaffungskosten der erworbenen Immobilie nicht übersteigen.

Bleibt die 15% Grenze unterschritten, können die Aufwendungen sofort steuerlich abgezogen werden.

Nicht von der Regelung betroffen sind übliche kleiner Modernisierungsmaßnahmen, die im Laufe der Zeit anfallen. Das betrifft besonders Schönheitsreparaturen, wie beispielsweise kleiner Instandhaltungsmaßnahmen oder das Renovieren von Räumen.

Für Herrn Sonnenschein bedeutet das, dass die Sanierungsaufwendungen anschaffungsnaher Aufwand darstellen. Sein Steuerberater kann diese Aufwendungen nicht sofort in seiner Einkommensteuererklärung als Erhaltungsaufwendungen geltend machen. Vielmehr erhöhen die Sanierungsaufwendungen die Anschaffungskosten des Gebäudes werden erst über die Abschreibungen zu Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

>> Überblick zu Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Urteil BUndesfinanzhof:

Aufwendungen im Zusammenhang mit der Anschaffung eines Gebäudes sind --unabhängig davon, ob sie auf jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsarbeiten i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1 a Satz 2 EStG beruhen-- nicht als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar, wenn sie im Rahmen einheitlich zu würdigender Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen i.S. des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG anfallen.

>>BUNDESFINANZHOF Urteil vom Urteil vom 25.8.2009, IX R 20/08